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任意売却、住宅ローンのご相談は

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あ行
明渡訴訟
あけわたしそしょう-
民事訴訟】により不動産の所有者が占有者に対し、不動産の明渡すよう判決を裁判所に求めることです。
費用面や時間など【買受人】の負担が大きい為、【引渡命令】を使う方が賢明です。
明渡猶予制度
あけわたしゆうよせいど-
不動産が【競売】にかけられ、落札後所有権が移転されると新しい所有者は【引渡命令】を裁判所に申し立てることができます。通常は引渡命令が出ると移住者はただちに退去しなければなりませんが、明渡猶予制度は落札後6ヶ月の間に限り、入居している賃貸人(賃貸借契約を締結し家賃を支払っている者)は当該不動産の明け渡しを拒否する事ができる制度です。ただし、6ヶ月後は原則退去となります。
明け渡し料
あけわたしりょう-
不動産【競売時】に【買受人】【競落人】が当該不動産の占有者に任意で明け渡して頂くために支払う費用です。立ち退き料や、【引越代】などにあたります。ストレスのない新生活を開始するためにもできれば欲しいところですが、支払われることは少なくなっております。【強制競売】でなく【任意売却】をお勧めする理由の一つです。
一括返済
いっかつへんさい-
住宅ローン】の返済は通常月々の分割払いでの返済ですが、返済を【延滞】してしまうと【期限の利益の喪失】となり、【債権者】から「一度に完済しろ」と一括返済を求められることになります。延滞分を一括ではなく延滞分+住宅ローン残額の一括となる為、相当な負担となります。一括返済できない場合、債権者は【競売】や【任意売却】を通して【債権】の回収を行います。
一般媒介契約
いっぱんばいかいけいやく-
不動産を売買あるいは賃貸する際に不動産業者と結ぶ契約の一つです。一般媒介契約では、依頼者は複数の不動産業者に自由に媒介や代理を依頼する事ができ、依頼者が自ら見つけた購入希望者と業者を通さずに直接契約することもできます。【媒介契約】には他にも【専任媒介】【専属専任媒介】があります。【任意売却】では依頼者の個人情報を含めた話し合いや交渉を行うほか、【債権者】との調整を一本化する為、専属専任媒介での契約となります。
委任状
いにんじょう-
第三者が依頼者にかわって契約やその際の事務を処理する義務を負う場合に、それを証明する書面です。委ねると言っても、不動産を売買する際には本人確認が必要になりますので、委任状を渡したからと言って勝手に不動産を売却することはできませんのでご安心ください。その他、委任状により【任意売却】の取引を行う際は、実印の押印と印鑑証明が必要になります。
印紙税
いんしぜい-
不動産売買、領収書、借地権設定、工事請負、ローンなど各種契約の際に必要になる税金です。契約の内容や金額、領収書に記載された金額によって税額が定められており、契約書に印紙を貼付し、消印することによって納税します。
売渡承諾書
うりわたししょうだくしょ-
不動産の取引の際、売主に売却する意思があることを表明した書面です。物件の契約締結の期日の他、売買の予定金額や有効期限などが記載されています。売主は承諾書を渡した後も任意に白紙撤回できるとされています。
エビデンス
えびでんす-
"evidence" 証拠・根拠、証言、形跡などを意味します。
任意売却】の際におけるエビデンスとは、売買契約書、仲介手数料や【抵当権抹消】登記費用の見積書・領収書、【差押】の取り下げの際に要した税金納付書、重要事項調査報告書など、費用に関する契約書や見積書、領収書を指します。
延滞
えんたい-
金銭の支払いが滞ることです。【住宅ローン】の延滞が続くことにより、【督促状】【催告書】【期限の利益の喪失】【代位弁済通知書】【競売開始決定通知】といった書類が【債権者】や裁判所から送付され、最終的には【強制競売】により不動産が処分され、強制退去となります。税金の延滞が続くと自宅など資産が【差押えられ】、公売にかけられてしまいます。
差押えの取り消しや、減税などの専門的な知識やお手伝いが必要な場合はお任せください!
オーバーローン
おーばーろーん-
所有している不動産の価値よりもローンの【残債】が多くなってしまうことです。売却してもローンは完済できずに残ってしまう為、住宅の買い替えなどの新しいローンは利用し辛くなります。この場合、【債権者】の同意なしでは不動産の売却や清算はできない為、債権者の同意の基に【任意売却】を行うことをお勧めします。
乙区
おつく-
不動産登記簿】の所有権以外の権利(主に【抵当権】【根抵当権】、賃借権、地役権など)に関することが記載されています。具体的には【債権額】【債権者】の情報や順位【債務者】の情報など。【ローン滞納】など資金の回収の際は記載された順位に従って【配当】が行われます。
親子間売買
おやこかんばいばい-
親子、親族間での不動産の売買のことで、例えばローンなどで自宅を処分しなければならなくなったが、居住のまま解決したい際に行われる方法で、【任意売却後】も自宅に住み続けることができます。ただし、その際のローンを金融機関がなかなか認めてくれないことが多いのが現状です。
・親子間、親族間の不動産所有移転は通常相続か贈与となる
・低金利の【住宅ローン】を他の用途で利用される可能性
・親子、親族間での契約となる為に正式な契約書が作成されず、客観的な適正を確認し辛い
などの原因が上げられます。
親子間売買での住宅ローン対策は非常に困難な作業になる為、プロフェッショナルにお任せください。
か行
買受可能価額
かいうけかのうかがく-
【不動産競売】の際に設けられる入札の最低価額で、【売却基準価額】の80%となっています。
それ以下の価額での入札は無効となります。
買受人
かいうけにん-
競売】となった不動産を落札し、裁判所による【売却許可決定】がなされた人物の事です。
開札期日
かいさつきじつ-
競売】となった不動産の【買受人】が決定する期日のことです。開札前日までは競売の取り下げが可能ではありますが、この段階で取り下げに応じてくれる【債権者】はまずいません。遅くとも開札前日までには決済ができるようなスケジュールで臨みましょう。お早目のご連絡が成功のカギです。
買付証明書
かいつけしょうめいしょ-
売渡承諾書に対するもので、不動産の取引の際、購入希望者が金額を明示して購入する意思があることを表明した書面です。購入の可能性を表明した文章であり、確定的な意思表示にはならない為、法的拘束力は発生しません。
買戻し特約
かいもどしとくやく-
所有権を制限する権利で、この特約が【甲区】に登記されている場合、不動産を新たに取得した者が第三者に転売しても、この権利を持って第三者に対抗できるとされています。
任意売却】での買戻しとは、所有権をやむを得ず手放すことになった際、『家を手放したくない』『引っ越したくない』などの場合に将来的にその不動産を買い戻すことで所有権を取り戻す【リースバック】という方法です。
瑕疵担保責任
かしたんぽせきにん-
瑕疵とは造成不良や設備の故障などの何らかの欠陥のことです。売買した不動産に隠れた瑕疵一般の方の注意では簡単には発見できない瑕疵)があった際、売主がその責任を負うというものです。隠れた瑕疵があった際、買主は売主に対し瑕疵を修正するように請求ができる他、民法では瑕疵の存在を知らなかった買主は、売主に対し損害賠償の請求もしくは契約の解除をすることができるとされています。【任意売却】の取引では瑕疵担保免責(売主が瑕疵担保責任を負わない)での取引するのが一般的です。また、【競売】も瑕疵担保免責での取引となります。
過払い金返還請求
かばらいきんへんかんせいきゅう-
ローンなどで利息制限法を超えて余分に支払ったお金を返してもらう方法です。金残消費賃借契約では、原則としては利息制限法で定められた金利の水準が
・元本10万円未満は20%
・元本10万円以上100万円未満は18%
・元本100万円以上は15%
を上限とすることになっています。しかし、利息制限法には罰則の定めは無く、それとは別に上限金利を超えた場合罰則を受ける出資法という法律はありますが、その上限金利は29.2%と定められています。
その為多くの消費者金融、商工ローン、カードローンは利息制限法の上限を超えた金利設定をしていることがほとんどです。一定の例外を除き利息制限法の上限を超えて支払った金利は借入元本から差し引くか、借入元本を超えて支払っていた場合はその分を過払い金として返還請求する事ができます。
ただし、過払い金の請求期間は過払い金が発生してから10年とされている為お早目の請求をお勧めします。
借入
かりいれ-
借金、ローン、【債務】と同じで不動産の取引の際に結ぶ契約の一つです。
仮差押
かりさしおさえ-
ローンなどの債権において、【債権者】が【債権】を回収できない可能性があると判断した際、これを防ぐ為に裁判所に手続きを行います。【債務者】には『財産を【差し押さえる】用意がある為、財産を処分してはならない』とする仮差押通達が届くこととなります。この通達による命令のことを仮差押と呼びます。
仮差押は本差押と同様に不動産や動産、預金口座、債券や有価証券などが対象となり、仮差押対象が不動産の場合は【登記簿】に記載され、勝手に処分することは制限されます。法的には仮差押段階での目的物の売却は可能ですが、購入者は本執行である差押を受けた際に不動産が【競売】され所有権を失うこととなります。
仮登記
かりとうき-
本登記を行う際に必要な手続き上の要件が備わらない場合に行う、本登記の順位を保つ為の予備的な登記のことです。不動産の購入をする際、代金の一部を手付金や中間金として支払うだけでは本登記を行うことはできません。そこで、本登記をすることを見越して仮登記を行うことで将来的に本登記がされる際に、仮登記の順位をそのまま本登記の順番とすることができます。ただし、本登記がされずに仮登記のままだった場合は本登記の順位に対抗できません。
元金
がんきん-
金銭の賃借や預金の際に利息を含まない直接賃借や預金したお金や、事業などの資本金を指します。
住宅ローン】は実際の借入金額の返済に充てる元金と、金利の支払いに充てる利息に分かれます。
元金均等
がんきんきんとう-
債務】の返済方法の一つで、月々の返済額の【元金】の額が一定になる方法です。当初の返済額は多くなりますが、【元利均等】に比べ元金の減少が早い為返済が進むにつれ月々の返済額は少なくなります。元金の減少が早い為、利息や返済の総額が少なくすみます。ビジネスローンやアパートローンでよく見られる方法です。
管財事件
かんざいじけん-
自己破産】の手続きの一つで、【債務者】に一定以上の財産がある場合に行われます。【破産管財人】が選定され、財産を処分するなど【債権者】への返済を取りまとめます。不動産を所有したまま自己破産を行うと管財案件となりますが、『自己破産手続きの完了までに時間がかかる』、『裁判所への予納金の負担が大きい』などの理由により、【任意売却】を行い自己破産するのが一般的です。
元利均等
がんりきんとう-
債務】の返済方法の一つで、月々の返済額が一定になる方法です。当初の金利の返済割合が高く、【元金】が減りにくい為返済の総額は【元金均等】に比べて多くなります。資金計画が立てやすい為、【住宅ローン】など個人の【借入】の多くで使われます。
期間入札
きかんにゅうさつ-
競売】の際に入札者を募集してから開札するまでの期間のことです。一般競争入札には期日入札と期間入札があり、期間入札は一定期間に入札者を募り、後日開札する方法です。その期間は【入札期間】と呼ばれ、各裁判所によりますが1週間以上~1ヶ月以内で定められます。一般的には7~8日間が多いようです。
期限の利益喪失
きげんのりえきのそうしつ-
借入】を行う際、定められた期日に定められた金額を支払うという契約が成されます。例えばローンを組んだ際に、月々の定められた支払日に定められた金額を支払えば、残りの借入金はまだ返さなくても良い、これが【債務者】の利益であり期限の利益となります。
ただし、返済が滞り【滞納】が続くと契約違反となり、債務者の利益を失い、【債権者】は債務者に対し一括での全額返済の請求ができるようになります。これを期限利益の喪失と呼び、一括返済ができない場合は【競売】の申し立てを行うことになります。
求償権
きゅうしょうけん-
債務者】に代わり【保証人】が賃金など【債務】を返済した場合、後に保証人が債務者に代わりに支払った分を請求することができる権利です。
例えば、【住宅ローン】などが返済できなくなり【期限の利益の喪失】した場合、【債権者】である金融機関は【保証会社】に対し【代位弁済】を請求します。保証会社による代位弁済が行われると【債権】や【担保物件】は求償権の範囲で保証会社に移転され、保証会社は債務者に対し【一括弁済】を請求することができます。一括での返済ができない場合、保証会社は求償権を履行して債務者の住宅を【競売】にかけてそこから債権を回収します。期限の利益喪失通知が来た時点で債権者は分割での支払いは受け付けず、保証会社に一任することになります。
そうなる前に任意売却の早いご相談をお待ちしております。
給与差押・給差
きゅうよさしおさえ・きゅうさし-
債権者】が行う【債権】に対する【強制執行】の一つで、裁判所に申し立てる法的手続きです。【差押命令】は第三債務者(この場合は勤務先)に送達された時点で効力を生ずる為、先に第三債務者に送達されます。給料の差押命令は予告や通知がなく【債務者】より先に勤務先に送付される為、【債務】があることを勤務先に知られてしまう可能性があります。
ただし、給料全額を差し押さえられるわけではありません。
・税金や社保を引いた手取りが44万円以下→1/4が差押対象
・44万円を超える場合→33万円を超えた全額が差押対象
・給与の他、退職手当→1/4が差押対象
・役員報酬→全額が差押対象
・年金、恩給、失業保険→全額差押禁止
債権者が複数あったとしてもこの範囲内で分配することになっています。また、最低限の生活の保障は憲法で定められていますので、『極端に収入が少ない』『差押により生活困難になる』場合は、差押停止の訴訟を申し立てることができます。
強制競売
きょうせいけいばい-
債務者】が【弁済】をしない際に不動産を強制的に【競売】にかける【強制執行】の一つで、【債務者】の財産(不動産や車などの動産)を国が裁判所を通して売却し、売却代金を【債権】の返済に充てる方法です。
強制競売の【事件番号】は『平成○○年(ヌ)第○○号』のようになり、【住宅ローン】の【滞納】時のような【抵当権】を行使して行われる不動産の競売は【任意競売】や不動産競売と呼ばれており、『平成○○年(ケ)第○○号』と表記されます。
強制執行
きょうせいしっこう-
裁判所の判決など【債務名義】を得た上で、様々な請求権において相手の意思に関わらず強制的に実現を図る手続きです。競売での不動産購入の際に占有者との明け渡し交渉が上手くいかなかった場合、【引渡命令】や家屋明渡判決を債務名義とし強制的な明け渡しの実行となります。この強制執行は合法的に立ち退きを実行できる手段ですが、執行費用が別途かかります。
共同担保
きょうどうたんぽ-
債権】の【担保】として複数の不動産に対して担保(【抵当権】)を設定することです。土地だけではなくその土地に建築されている建物に対しても共同担保の設定をすることが一般的です。一つの不動産では担保価値が足りず融資をして貰えない場合、所有している他の不動産に共同担保を設定することで融資の額を大きする方法もあります。
金銭消費貸借契約
きんせんしょうひたいしゃくけいやく-
住宅ローン】をはじめとする金銭を金融機関から借りた際、同額(あるいは利息を含め)を返済するという内容を含めた契約のことです。金消契約、ローン契約などとも呼ばれており、融資の期間や金利、【滞納】した場合の【期限の利益の喪失】に関する項目などが記載されています。
競売
けいばい-
債務者】が金融機関など【債権者抵当権者)】から借りた【債務】の返済を【滞納】した際に、【抵当権】者が裁判所に申し立てて【担保】となっている不動産を売却し、その代金から金銭を回収することです。
一般の不動産の取引と違い国による強制処分という性質を持ち、物件に関する様々な情報や内部などの開示はありません。競売の入札が行われるまでは、債務者と抵当権者の合意があれば【任意売却】を行うことができます。
競売開始決定通知
けいばいかいしけっていつうち-
債権者抵当権者)】が【滞納】により【競売】の申し立てを裁判所に申請し、受理された際に【債務者】に競売を開始する旨を伝える通知です。あくまで『裁判所が競売開始を受理しました』という通知であり、この通知には競売や退去の日時は記載されていません。
そのまま放っておくととんとん拍子に処理が進み、入札期日が記載された【競売期間入札通知】が送られてくることになります。入札期日が届くまでのこの期間が【任意売却】を行う最終チャンスだとお考えください。早急に行動を起こすことをお勧めします。
競売期間入札通知
けいばいきかんにゅうさつつうち-
住宅ローン】などの【滞納】により、【債権者】が裁判所へ【競売】の申し立てを行った際、その競売の入札期間が確定した旨を通知する書類です。入札時期、開札日などが記載されています。入札期間は各裁判所によりますが、1週間以上~1ヶ月以内で定められます。一般的には7~8日間が多いようです。
競売減価
けいばいげんか-
競売】の際の価格を決定づけるものです。競売では一般の不動産の売却とは違い、『事前に内部を確認することができない』『修繕費用などは【買受人】負担』『利権関係が複雑な物件や占有者がいる』など様々なリスクがあります。その為、市場相場に比べて大幅な減額がされている場合があります。
競売事件
けいばいじけん-
民事執行法における【不動産競売】の種類のことで、主に【事件番号(ヌ)事件(ケ)事件を指します。
(ヌ)事件…【強制競売】 【抵当権】に基づかない不動産を【債務名義】を得た上で【差し押さえて】売却
(ケ)事件…【担保】不動産競売 抵当権を実行して債務名義なしで差し押さえて競売
競売市場修正
けいばいしじょうしゅうせい-
競売】での不動産売買における価格を決定づけるものです。競売では不動産鑑定士による価格査定で決定された価格から、競売特有のマイナス要因を差し引いた価格修正が行われます。この価格修正のことです。
任意売却】は競売ではなく一般売買に近くリスクが少ない為、競売市場修正を行う必要がありません。その為【任意売却】は競売に比べて価格が高く設定されることが多くなります。
競売手続の取り消し
けいばいてつづきのとりけし-
裁判所が『【競売】手続を進める法定根拠無し』として競売の手続きを取り消すことです。【債務者】が執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求め、それを執行裁判所が認めた場合、競売の手続きは取り消されます。また、入札や競売としての売却を3回実施したにも関わらず、買受の申し出がなかった場合で、さらに今後の売却においても見込めないと認められる場合も必要な手続きを経て、競売の手続きは取り消されます。
競売不動産の公示
けいばいふどうさんのこうじ-
裁判所は開札1か月半くらい前になると【期間入札】に出される物件を公示します。
競売申立の取り下げ
けいばいもうしたてのとりさげ-
競売】の申立人が申し立てを撤回することです。申立人は競売後、売却が実施され売却代金が納付されるまでの間、いつでも申し立てを取り下げることができます。ただし、競売後に売却が実施され【最高価買受申出人(落札者)】が決定した後は、最高価買受申出人または【買受人】及び【次順位買受申出人】の同意が得られない場合、買受人が代金を納付した後は申し立てを取り下げることはできません。申し立てを確実に取り下げたいなら【開札期日】の前日までに執行裁判所に対して取り下げ書を提出する必要があります。
競売予告
けいばいよこく-
住宅ローン】の【延滞】が続くと、【債権者】から『【担保】物件を【競売】にかけます』と記載された競売予告通知が届くことになります。債権者によっては予告通知を送付せずに競売の申し立てを行う場合もあります。この予告通知は、『【残債】を【一括弁済】する』か『競売にて物件を処分する』かの選択を求める書面です。このまま放置して競売に進んでしまうと多額の債務が残ることになります。
一括で支払えないから競売しかない、と諦めないでください。任意売却で解決できることもあります!
予告通知が届いたらまずは弊社までお問い合わせください。
競落
けいらく-
競売】において不動産などの競売物件を落札し、代金納付を行いその物件の所有権を取得することです。
現況調査報告書
げんきょうちょうさほうこくしょ-
3点セット】の一つです。【競売】を行う際に、【執行官】が現況調査命令により競売物件を視察した上で、その物件の種類や形状、地目、構造など不動産の現況の他、専有している者の氏名、権利関係など調査した内容を記載した書類です。
現況有姿
げんきょうゆうし-
不動産取引において契約が行われた時の土地や建物などの状態のことです。
任意売却】の際は、現況有姿での引渡が一般的です。
現況有姿売買
げんきょうゆうしばいばい-
現況有姿】の状態で不動産売買を行うことです。
甲区
こうく-
不動産登記簿】は、『表題部』『権利部』に区分され、権利部は『権利部甲区』『権利部【乙区】』に区分されています。甲区には不動産の所有権に関する事項が記載されており、所有権の氏名、所有権を取得した際の年月日、要因までわかります。記載される登記には『所有権保存登記』『【所有権移転仮登記】』『【差押登記】』『仮処分登記』などがあります。
公図
こうず-
土地の形状や周りの土地との位置関係を記載した書類です。法務局や登記情報サービスのホームページから取得できる書類で、不動産取引では【重要事項説明】の際の添付書類となっており、道路や隣地など周辺との位置関係を説明する際に利用します。
公正証書
こうせいしょうしょ-
公証人(公証役場に勤める者)が民法や公証人法など法律に基づいて作成する公文書(行政機関や公務員が作成した正式な書類)です。文書に証明力をもたせる際に利用します。例えば金銭の賃借や支払いを内容とする契約を公正証書で作成すると、返済が【滞納】された場合裁判所の命令を待つことなく【強制執行】の手続きに移ることができます。公正証書には『遺言公正証書』『任意後見契約公正証書』『金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書』『離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書』などがあります。
口頭弁論
こうとうべんろん-
テレビでよく見る裁判の場面がこれにあたり、【民事訴訟手続】において双方の当事者または訴訟代理人が裁判官の面前で、争いのある訴訟物に対して意見や主張を口頭により伝え合うことをいいます。
個人信用情報機関
こじんしんようじょうほうきかん-
個人の【債務】に関する情報が登録されており、加盟会社がその情報を利用し多重債務の防止やローンにおける審査の事務の迅速化を図る為、消費者と加盟会社との健全な信用取引ができるよう設置された情報機関です。情報を登録された個人には自己の内容について開示を受ける権利をもち、内容が間違っている場合は調査の上、訂正、削除することができます。
個人民事再生
こじんみんじさいせい-
住宅ローン】以外の【債務】総額が5,000万円以下、かつ将来において断続的に収入が見込める方か、給与など安定した収入があり、収入の変動幅が小さい方が利用できる手続きです。裁判所へ申し立てをし、原則として債務の額を100万円または借金総額の5分の1の、どちらか多い方の額にまで減額した上で、減額された債務を3年間で分割返済することを条件に、【残債】全てが免除されます。
債務の減額を認めてもらう為に【債権者】の決議が必要な『小規模個人再生』と債権者の決議が必要ない『給与所得者等再生』の2種類の制度があります。個人民事再生の手続きは『住宅ローン特則』という制度を付すことができ、ローンを支払っている住宅であっても、手放さずに【債務整理】を行うことができます。
さ行
サービサー・債権回収会社
さーびさー・さいけんかいしゅうがいしゃ-
不良債権を回収(借金を取り立てる)する回収代行専門業者(法人)です。金融機関などから【滞納】された【住宅ローン】や不動産を【担保】にしたビジネスローンなどの【債権】を買い取り、【債務者】に対して支払いの督促や【競売】の申し立てを行います。債権の回収は従来弁護士にのみ認められた業務でしたが、不良債権の迅速な処理を目的とし『債権管理回収業に関する特別措置法』により扱える金銭債権の種類を限定する形で、民間企業も参入可能となりました。
サービサーには、法務大臣の許可が必要で次の条件を満たす必要があります。
1. 資本金が5億円以上の株式会社
2. 業務に従事する取締役1名以上が弁護士
3. 役員等に暴力団員等が含まれていない
4. 暴力団員等がその事業活動を支配し、あるいは暴力団員等を業務に従事させるなどの恐れのない株式会社
債権
さいけん-
金融機関などが個人、法人に対し金銭を貸した際に、その金銭の返済を受ける権利のことを指します。その権利を持つ者を【債権者】、債権により請求を受ける者を【債務者】と呼びます。債権を確実なものにする為、金融機関は【担保】となる不動産などに【抵当権】の設定を行います。
債権者
さいけんしゃ-
金融機関などをはじめとする貸した金銭を返して貰う権利【債権】を持っている者のことです。
住宅ローン】、事業ローンは金融機関などが債権者となっており、【債務者】の所有している資産に【抵当権】を設定することがほとんどです。
債権回収目的
さいけんかいしゅうもくてき-
滞納】された【住宅ローン】を回収する為の【競売】手続きなどの【債権】を回収する手段のことです。
債権譲渡
さいけんじょうと-
債権】を内容はそのままに【債権者】の意思により他人に譲り渡すことです。元の債権者、新しい債権者間で債権譲渡契約を締結し、民法上の扶養請求権、社会保障給付受給権、 譲渡禁止の特約など法律上譲渡を禁止している場合を除き自由に譲渡することができます。債権譲渡は元の債権者から【債務者】に対し債権譲渡の通知をする、あるいは債務者の承諾により法的に有効となります。債権を譲り受けた新しい債権者から通知をしても、法的効果は生まれません。また、通知または承諾に確定日付がないと、債務者以外の第三者に対抗できません。債権者が複数の者に債権譲渡を行い、通知が二重に届いた場合は、確定日付のある書面が先に債務者に届いた方が優先されることになっています。
最高価買受申出人
さいこうかかいうけもうしでにん-
期間入札】が終了し、【開札期日】に開封された際、入札した者のうち最も高い価格をつけた買受希望者のことです。
催告書
さいこくしょ-
住宅ローン】などを【滞納】している【債務者】に対し、【債権者】が【債務】の【弁済】を促す為に行う通知のことです。ローンの返済が滞ると債権者から『来店依頼について』『【督促状】』『最終通告書』などの通知が届きます。再三の通知をしたにも拘らず滞納が解消されない場合、『催告書』が送られ、それでも応じない場合【差押】など法律上の手続きが行われることとなります。
税金を滞納した際も『電話での納付の催促』や『督促状』の手順を踏まえた後、『催告書』が届き、応じない場合は財産差押などの処分を受けることになります。所有している不動産が【差押登記】されると、解除されない限り売却ができなくなります。また、税金は【自己破産】を行っても免責されません。催告書は裁判上の請求や相手が時効を援用した時の為の証拠とする為、内容証明郵便で送付されます。
『住宅ローンが支払えない』『税金が支払えない』など、お困りの際は任売・減税交渉などプロにお任せください!
債務
さいむ-
金融機関などによる、借金、ローン、借入、借入金のことです。不動産を【担保】とする【住宅ローン】やビジネスローンをはじめ、オートローンやカードローンなどが代表的です。
債務者
さいむしゃ-
住宅ローン】をはじめとする借金などの返済義務、責任【債務】を有している者のことです。
債務整理
さいむせいり-
自己破産】をはじめとする、法律に則り【債務】を整理する方法のことで、多額の借金や多重債務に陥った際に金利の減免や債務の圧縮などを行い、【債務者】の負担を減らし再生させる救済措置です。自己破産以外にも【任意整理】【特定調停】【民事再生法】などがあります。【任意売却】は任意整理にあたります。
債務超過
さいむちょうか-
住宅ローン】などを支払えず【滞納】してしまい、自宅を売却して支払っても【債務】が残ってしまう状態です。中小企業の場合では、貸借対照表上で債務が不動産や現金などの財産を超過している状態のことです。
債務超過に陥った場合、所有不動産に時価以上の【抵当権】が設定されていることが多い為、売却の際は【任意売却】の手段をとるケースが多くなります。
債務名義
さいむめいぎ-
強制執行】の際に必要となる【債権】の存在、範囲、【債権者】、【債務者】を表示した公の文書のことです。確定判決、仮執行宣言付判決、仮執行宣言付支払督促、【和解調書】、調停調書があたります。
詐害行為
さがいこうい-
例えば【差押】を免れる為の自己の財産の譲渡、不当な価格での売買、代物弁済など、【債権者】に害することをはかって行う【債務者】が自己の財産を故意に減少させるなどの行為のことです。民法は、債務者の詐害行為に対し債権者を保護する為、債権者による取り消しを認めています。
先取特権
さきどりとっけん-
法律で定められている特殊な【債権】について【債務者】の財産、特定の動産類、不動産から、他の債権者よりも優先して【弁済】をうけることができる権利のことです。
錯誤
さくご-
『内心の意思』と『表示した意思』が食い違っていることをその人自身が知らないことです。
売りたい土地Aと間違えて、全く売るつもりではなかった土地Bを売る契約をしてしまった。この場合、表示した意思が『土地Bを売る』であり、内心の意思が『土地Aを売りたい』となります。
不注意であり、わざとではない為この場合表意者(錯誤した者)の保護が優先され、契約は無効となります。ただし、表意者に重大な過失があった場合は、表意者は自ら契約の無効を主張することはできません。
差押
さしおさえ-
債権】を回収する為に【競売】を見越して裁判所が【債務】の【滞納】が続いている【債務者】に対して行う、財産の売却を禁止する命令です。不動産の場合、【登記簿】の権利部【甲区】に記載され、所有権の移転や【担保設定】などを行うことができなくなります。競売後、代金が納付されると職権により所有権移転登記がされ、差押の解除となります。
差押対象には下記のものなどがあります。『滞納者が所持している動産、有価証券』
『滞納者名義で登記または登録されている不動産、電話加入権など』
『借用証書、預金通帳、売掛帳、取引関係帳簿書類、第三債務者の調査により滞納者に帰属すると認められたもの(給与・賞与・退職金・国税還付金など)』
差押登記
さしおさえとうき-
債務】による【抵当権】登記がされている不動産に対し、【債権者】が抵当権を行使し【差押】が行われ、【競売】あるいは公売の手続きが正式に開始したことを公示する登記のことです。
残債務・残債
ざんさいむ・ざんさい-
競売】や【債務整理】をした後に残る支払い義務のある借金やローンなどの残額のことです。【任意売却】の売却代金で残債務の全額を返済できない限り、【債務】は残ります。こうして残債として残ってしまった【無担保債権】は、【住宅ローン】会社や金融機関から【サービサー】に譲渡されます。
残債務は交渉により圧縮や減税、債務免除をして貰える場合があります。お気軽にご相談ください。
残置物
ざんちぶつ-
移住していた者が退去した際に残していった家具や生活用品、ゴミなど私物のことです。【任意売却】では不動産売買契約書や合意書にて『残置物の所有権を放棄し、撤去において異議を申し立てない』と記載されることがあります。
3点セット
さんてんせっと-
不動産【競売】時に公表される【物件明細書】【現況調査報告書】【評価書】の3つの資料のことです。
3点セットは裁判所で閲覧することができ、インターネットでも不動産競売物件情報サイト(BIT)にて公開し、ダウンロードすることができます。【競売】では事前に室内を見ることができない為、この3点セットが特に重要な判断材料になります。【期間入札中】所有者を含む関係者の氏名・住所などの個人情報は伏せられますが、住所は記載されている為、自宅が競売にかけられている場合は自宅住所がインターネットに公開されることになってしまいます。
事件番号
じけんばんごう-
競売事件】として【競売】申し立てされた物件に裁判所によってつけられる番号で、提出日+符号+番号で記されています。
例)平成○○年(ヌ)第○○号
自己破産
じこはさん-
借金超過でどうにもならない人を、再び立ち直れるように救済する国の制度です。
債務】をこれ以上返せない【債務者】を対象にしており、最低限の生活用品を除いた換価できる財産(不動産・自動車など)を換価して、その全ての財産を【債務】の返済に充てて【残債】を免責する、債務者自らが申し立てる裁判所の手続きです。
自己破産をすると【ブラックリスト】へ登録され、一定の期間(5~10年程度)の間金融機関から金銭を借りたり、クレジットカードの発行が制限されることとなります。
次順位買受申出人
じじゅんいかいうけもうしでにん-
競売】の際、【最高価買受申出人(落札者)】が代金納付を行わない場合などに、入札額が次に高い者、次順位買受申出人が競売物件の【買受人】になることができます。
次順位買受申出人になる為には以下の条件を満たす必要があります。
・次順位買受申出人となる為の申し込みを行うこと
・入札価格が2番目に高いこと
・入札額が『最高入札額 - 公売保証額』よりも高いこと
質権
しちけん-
債権】を保全する目的で【債務者】あるいは第三者から受け取ったものを占有し、【債務】が【弁済】されなかった時、他の【債権者】より優先的に弁済を受けることができる【担保物件】のことです。不動産実務上では権利に関する質権を指し、金融機関が不動産所有者に融資をする際に所有者が火災保険に加入してその火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定するのが一般的です。不動産が火災にあった場合、この質権を実行して金融機関は火災保険金から融資の優先返済を受けることができます。
執行官
しっこうかん-
各地方裁判所に所属する職員で、法律の規定に従い裁判の執行、文書の発送を行う者のことです。【強制執行】の作業を実際に取り仕切り、現地の調査や入札書類の受付、開札準備、物件の明け渡しの強制執行や【競売】に関するすべての事務処理などを行います。執行官は【執行妨害】を受けた際には職務を執行する為に、警察への援助を求めることが許されているなど強い権限を持っています。
執行官が現地調査に来た時点では、競売の入札までに時間の猶予が少なからず残されている為【任意売却】の手続きをすることができます。強制執行から競売の流れでは立ち退きの際のメリットはありません。少しでも有利に新生活を始められるように任意売却をお勧めします。
執行抗告
しっこうこうこく-
裁判所による執行処分に対し不服申し立てを行うことです。執行抗告が行われると、一時的に手続きが中断される為、【買受人】は代金納付手続きが遅れることになります。【競売】の妨害や遅延を目的として悪用されることが多かった為、現在は民事執行法の改正により【強制執行】の手続きを不当に遅延させることを目的として執行抗告が行われた場合、裁判所によってこれを却下できる規定が設けられました。
執行妨害
しっこうぼうがい-
競売】など法的な執行を故意に、あるいは悪意をもって妨害することです。
指定流通機構
していりゅうつうきこう-
宅地建物取引業において、国土交通大臣の指定を受けた公益財団法人で、通称【REINS-レインズ-】と呼ばれています。東日本、中部圏、近畿圏、西日本と全国に4箇所の指定流通機構が存在しており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。
住宅金融支援機構
じゅうたくきんゆうしえんきこう-
住宅金融市場において安定した資金の供給、円滑な【住宅ローン】の供給を支援する独立行政法人期間です。国土交通省と財務省が所管しています。民間の金融機関で貸付が困難な分野のみに直接融資を限定し、その他一般的な住宅ローンにおいては、長期・固定金利の住宅ローンの供給ができるように資金の融通を支援します。
住宅ローン
じゅうたくろーん-
個人が自宅購入の際に利用できる低金利のローンのことです。通常のローンと比べて、金利は低く、返済期間は長いのが特徴です。借り入れを行った際【債務】を返済できない状況に陥った時の【担保】として不動産に【抵当権】が設定されます。月々の返済額が一定になる【元利均等】と、返済額の元金額が一定になる【元金均等】があります。
重要事項説明・重説
じゅうようじこうせつめい・じゅうせつ-
不動産の売買や賃貸の取引において、買主・借主が契約の内容を理解し安全な取引を行えるように、契約締結前に取引を行う不動産に関する重要事項を宅建士が取引に関わる者に書面を交付し説明することです。
少額管財事件
しょうがくかんざいじけん-
自己破産】の手続きの一つで、【破産管財人】の調査の結果、換価できる財産が少ない際に利用できる制度です。弁護士による代理人申請が必要ですが、【管財事件】に比べて短い期間、予納金も少額となる為、【債務者】の負担は少なくてすみます。
使用貸借
しようたいしゃく-
賃料を支払うことなく他人の物を借りて、使用収益した後返還する無償契約です。一般的には親子間や親族間、友人や隣人間など特殊な関係にある者の間に成立することがほとんどの場合と考えられ、借主を保護する借地借家法は適用されません。契約期間の定めに従って期間終了後は貸主の正当事由の有無に関わらず明け渡す必要があります。契約期間の定めがない場合は使用目的の完了、使用収益に足る期間の経過、あるいは使用目的の定めもない場合は貸主は何時でも使用貸借契約を解約して返還を請求できます。
職権変更
しょっけんへんこう-
裁判所の職権により、決定した売却手続の実施命令の内容を一方的に変更することです。また、【債権者】の延期申請によって売却実施命令の執行を延期することもあります。一般的には【任意売却】の交渉が進行中で条件がまとまらない場合などに、債権者から上申されます。
信用保証会社・保証会社
しんようほしょうがいしゃ・ほしょうがいしゃ-
債権者】に対し、【債務者】の保証を請け負う会社のことです。【住宅ローン】を組む際、信用保証会社の保証を受けられることが融資の条件になっていることが一般的です。保証を受ける為には信用保証会社の審査を受け、承認を得た上で保険料を支払う必要があります。債務者が【債務】の返済を続けることが難しい場合、債権者の請求により信用保証会社が債務者に代わり【代位弁済】を行い【債権】を引き継ぎます。その後、債務者に対し【催告書】を送付し【一括弁済】を請求することとなります。そのまま放置すると【差押】、【競売】を経て【強制執行】による強制退去となります。お早目の【任意売却】による問題解決をお勧めします。
ステップローン
すてっぷろーん-
既に廃止された【住宅ローン】の返済方法の一つです。5年を境に金利が上昇し返済金額が上昇するのが特徴で、【滞納】をしてしまうケースが非常に多く早々に廃止となりました。このステップローンの返済の滞納が原因で【競売】や【任意売却】に進んでしまう方が最近増えてきています。
専属専任媒介契約
せんぞくせんにんばいかいけいやく-
任意売却】で一般的に行われる契約の形態です。不動産業者に不動産の売買や賃借を依頼する際に結ぶ【媒介契約】の一つで、依頼者は契約を結んだ業者以外に重ねて媒介や代理を依頼することは禁止され、自ら見つけた相手と契約することもできません。『契約の有効期間は3ヶ月』『業者は1週間に1度以上の依頼者への状況報告の義務を負う』『業者は契約締結後の翌日から5日以内に【指定流通機構】への登録義務を負う』
専任媒介契約
せんにんばいかいけいやく-
不動産業者に不動産の売買や賃借を依頼する際に結ぶ【媒介契約】の一つで、依頼者は契約を結んだ業者以外に重ねて媒介や代理を依頼することは禁止されますが、自ら見つけた相手と契約することはできます。『契約の有効期間は3ヶ月』『業者は2週間に1度以上の依頼者への状況報告の義務を負う』『業者は契約締結後の翌日から7日以内に【指定流通機構】への登録義務を負う』
全部事項証明書
ぜんぶじこうしょうめいしょ-
登記事務がシステム化されたことにより法務局が発行する【登記簿謄本】に代わる文書です。インターネット上でも確認でき、印刷もできますが、登記官による認証文が付されていない為、【登記事項証明書】のような証明力はありません。
占有権原・けんばら
せんゆうけんげん・けんばら-
物件に所有者ではない占有者がいる場合、その者の専有の根拠となる権利内容のことです。専有することになった事情、原因の内容が記載されています。
測量図
そくりょうず-
法務局や登記情報サービスによるインターネットで取得、確認できる書類です。土地の形状や面積を確認することができ、不動産取引の【重要事項説明】の際に添付し、土地情報として利用します。
た行
代位弁済
だいいべんさい-
金融機関で【信用保証会社】付きの【住宅ローン】を利用し、【債務者】に返済能力が無くなった場合、信用保証会社が債務者の代わりに金融機関に債務を一括で【弁済】します。このように債務者に代わり、他人が【債務】を支払うことを代位弁済と呼びます。これにより金融機関から保証会社に【債権は譲渡】され、保証会社は債務者に対し金利や【延滞利息】を含んだ【残債務】の【一括弁済】を請求することになります。多くの場合一括弁済は難しく、【担保】となっている不動産を【強制競売】や【任意売却】により売却し、売却代金から残債の一部を返済することになります。
強制競売では半ば追い出される形での強制退去の上残った残債も多く負担も大きい為、【任意売却】での新しいスタートをお勧めしています。
代金納付期限通知書
だいきんのうふきげんつうちしょ-
裁判所は【競売】にて【売却許可決定】が確定すると、【最高価買受人】に残代金を納付する期限を通知します。指定された期日までに代金が納付されると、買受人に所有権が移転されることになります。
滞納
たいのう-
住宅ローン】や税金などを指定された期日までに支払わないことです。滞納が続くと【債権者】は【債務者】に対して支払いの催促を行い、それでも支払わない場合、【強制競売】など法的手段の手続きの準備に入っていきます。
滞納処分
たいのうしょぶん-
税金などが【滞納】されると、国や各市区町村の行政機関は滞納者の財産を差押え、公売(行政機関による保有資産の売却のこと)を行います。公売によって得た代金から滞納された税金や【遅延損害金】を回収することを滞納処分と呼びます。
代物弁済
だいぶつべんさい-
金銭での【債務】の返済ができない場合に行う、物を納めることで【弁済】を行う方法です。不動産の債務が弁済できない場合、不動産登記に『所有権を移転させることで債務の弁済とみなす』と仮登記する『代物弁済仮登記』を行うことがあります。
団体信用生命保険・団信
だんたいしんようせいめいほけん・だんしん-
住宅ローン】を組んだ者が死亡または高度障害状態となり、返済能力を失った場合に保険金でローンの残高を清算するものです。加入することにより、万一不幸があっても遺族にローンの負債を残さずにすみます。住宅ローンを組む際、ほとんど民間金融機関で団体信用生命保険の加入を義務付けています。
担保
たんぽ-
債務】の返済ができない場合に備えて、【債務者】が【債権者】に提供する財産や権利のことです。【住宅ローン】の場合、住宅が担保であり、返済ができなくなると債権者は【抵当権】を実行し、住宅を売却して回収を行います。抵当権や【質権】など『物的担保』と、保証人など『人的担保』があります。
担保割れ
たんぽわれ-
オーバーローン】とも呼びます。所有している不動産の価値よりもローンの【残債】が多くなってしまうことです。売却してもローンは完済できずに残ってしまう為、住宅の買い替えなどの新しいローンは利用し辛くなります。この場合【債権者】の同意なしでは不動産の売却や清算はできない為、債権者の同意の基に【任意売却】を行うことをお勧めします。
遅延損害金
ちえんそんがいきん-
『定められた期日にローンなどの返済をしなかった』など、相手方に支払う債務不履行を原因とする損害賠償金のことです。【金銭消費貸借契約】には必ず返済の期日が定められており、この期日を守れないと債務不履行となり損害賠償を負うこととなります。
住宅ローン】の【延滞】が続いた場合、金融機関より【督促状】が届き、それでも支払わないでいると【催告書】が届きます。催告書の通知後【差押】となり、【競売】か【任意売却】での不動産売却を迫られることとなります。
調停
ちょうてい-
生活をする上で発生するトラブルに第三者が間に入って、話し合いにより双方の合意を成り立たせることにより解決を図る制度です。
抵当権
ていとうけん-
金融機関が金銭を貸した際、その【債務】が返済されなかった場合に【担保】を売却し金銭を回収する権利のことを指します。【住宅ローン】であれば、【債権】を確実なものとする為、担保となる不動産(ローンで購入した不動産)に抵当権を設定します。抵当権は当事者の合意によって成立し、【登記簿】の権利部【乙区】に記載されます。引き渡しの必要はない為、抵当権の設定後も【債務者】による使用収益が可能です。債務者が返済できなくなると【債権者】は抵当権を実行し、【競売】や【任意売却】などの手段により債権を回収します。
抵当権の実行
ていとうけんのじっこう-
債務】が【滞納】された際に行使される、【債権者】による【抵当権】を設定された不動産物件などの強制売買のことです。債権者は抵当権の順位に従い、売却金額を【債権】の【弁済】に充てることができます。
抵当権抹消
ていとうけんまっしょう-
登記された【抵当権】を取り消すことです。【住宅ローン】を完済すると、金融機関などから抵当権抹消登記に必要な書類が送付されます。抵当権はローンを完済すれば自動で抹消されるわけではなく、書類による手続きの申請後抹消となります。
登記識別情報通知
とうきしきべつじょうほうつうち-
不動産の登記名義人となる申請人に、法務局から通知される名義人を識別する為の情報です。近年不動産登記事務もシステム化により、登記の申請もオンラインでできるようになりました。登記が完了すると、登記識別情報が通知されます。12桁の英数字を組み合わせた文字列で表され、不動産の所有者であることを証明する判断材料となります。
登記事項証明書
とうきじこうしょうめいしょ-
全部事項証明書】、現在事項証明書などがあり、不動産登記法や他の法令において【登記簿謄本】・抄本と同一の効力を持つ、登記記録の内容を証明する為に発行されるものです。
登記簿謄本・謄本
とうきぼとうほん・とうほん-
不動産の概要や所有権などが記載された書類です。不動産売買においては主に【全部事項証明書】、現在事項証明書として発行されます。土地登記簿、建物登記簿があり、表題部(所在・面積)、【権利部甲区(所有者情報)】、【権利部乙区(権利関係など)】が記載されています。不動産登記法により公示が義務付けられており、手数料を支払えば誰でも交付、閲覧することができます。
同時廃止
どうじはいし-
自己破産】の際に、換価資産(不動産や自動車など)を持っていない場合、【破産管財人】を選定せず自己破産する方法です。【管財事件】や【少額管財事件】よりも自己破産にかかる費用も少額で済み、手続き完了までの期間も短くて済みます。
督促状
とくそくじょう-
住宅ローン】の【滞納】など、【債務】の返済能力が無くなった場合に【債権者】から【債務者】に通知される支払いを求める書類です。定められた納付期限から20日過ぎたにもかかわらず支払われない場合に送付されます。その後さらに支払わずにいると、【催告書】が届き、さらに進むと【期限の利益の喪失】となります。期限の利益喪失となると、【競売】か【任意売却】での強制売却を迫られます。
競売では何も残りません。任意売却による新生活を始めるお手伝いは当社にお任せください。
特定調停
とくていちょうてい-
債務整理】の方法で、裁判所で【債務者】と【債権者】、利害関係を持つ者(保証人など)が話し合う場を設けて、調停委員による指導のもと返済条件の軽減や【債務】の圧縮など合意を成立させ、債務者が経済的に立ち直るチャンスを支援する手続きを指します。主にカードローンや消費者金融などの【過払い金返還請求】で利用されることの多い制度です。
特別送達
とくべつそうたつ-
裁判所や公証役場による、【民事訴訟法】に基づく書類を訴訟関係人に送達した際に配達した旨を差出人(裁判所など)に報告する制度で、通達する封筒には『特別送達』と記載されています。受け取り拒否はできず、拒否した場合その場に郵便物を差し置くことにより、民事訴訟の関係では送達されたものとみなされます。
特別売却
とくべつばいきゃく-
期間入札】で入札がなかった場合に行う特別な売却で、特別売却期間中に一番最初に買受を申し出た者に買受の権利が与えられます。買受の権利を与えられた者は、当該物件を裁判所によって定められた一番低い価格である【売却基準価額】で購入することができます。
な行
内容証明郵便
ないようしょうめいゆうびん-
一般書留郵便物において公的証明の為、書面の写しを郵便局が保存する制度です。
『いつ』『誰が』『誰に』『どのような内容を送った』かがわかります。
入札期間
にゅうさつきかん-
裁判所による不動産の【競売】入札の為に設けられる、入札が可能な期間のことです。期間終了後、1週間以内の【開札期日】に入札参加者など立会いのもと開封し、最高価格で入札した者に売却されます。
入札保証金
にゅうさつほしょうきん-
不動産の【競売】の際には、事前に【売却基準価額】の10分の2以上の金額を保証金として納めなければなりません。その金額のことを入札保証金、買受申出保証金と呼びます。落札の際に代金の一部に充てられますが、落札した価格の残金を期日までに納めなかった場合、没収となります。落札できなかった場合、全額返還されます。
入札保証金振込証明書
にゅうさつほしょうきんふりこみしょうめいしょ-
入札参加前に、裁判所に備え付けられている所定の用紙にて、裁判所の指定口座に入札に必要な【保証金】の納付を行う際、金融機関の領収印のある『補完金受入手続添付書』を『入札保証金振込証明書』の用紙に貼付し、入札書と共に提出します。この書面のことを指します。
任意競売
にんいけいばい-
不動産の【競売】には【強制競売】と任意競売があります。強制競売は【債務名義】に基づく【強制執行】に対し、任意競売は【担保権】に基づく【抵当権】の実行です。
任意整理
にんいせいり-
債務整理】の一つで私的整理とも呼ばれ、裁判所などを利用せずに【債務】の減額を図り、弁護士、司法書士が【債権者】【債務者】双方の代理人として交渉して和解を成立させ、和解に基づき支払いを行っていくことです。
任意売却・任売
にんいばいきゃく・にんばい-
不動産取引の一つで、【住宅ローン】の返済が困難になった際、任意売却業者が代理人となり【債権者】の合意のもと【競売】を利用せずに一般の不動産市場にて、不動産の所有者、債権者の合意する価格により売却し売却資金から回収を行う方法です。競売での処分と比較して、市場価格に近い価格での売却が可能となり、その分債務が多く減らせます。
任意売却】の費用は必要なく、成立(成功)した時に初めて報酬として支払われますのでご用意頂く必要はございません。新生活に必要な費用も成立した際の費用の中から【お引っ越し費用】としてお支払いできることがあり、場合によってはお引越し住居の斡旋もさせて頂く事が可能です。
また、【リースバック】を利用した家賃を支払ってそのまま住み続ける選択ができる場合もございます。
任意売却はお客様の負担、悩みを減らす手段です。私どもに全てお任せください!
根抵当権
ねていとうけん-
この【抵当権】を設定することで、将来また借入をする可能性がある場合に、新たな【担保】を差し入れる必要がなく、繰り返し借入を行うことができるようになります。その都度の担保設定における登記申請が必要ない為、余分な登録免許税もかかりません。根抵当権を設定した銀行がメインバンクであり、その銀行と継続した取引をしていく際に根抵当権はとても便利な制度です。
は行
売却基準価額
ばいきゃくきじゅんかがく-
裁判所が【評価書】をもとに設定した、【競売】にかけられた不動産の入札基準となる価格です。この売却基準価額の8割を【買受可能価額】といい、この価額以下の入札は無効となります。入札の際は別途、売却基準価額の20%以上の【保証金】が必要となります。
売却許可決定
ばいきゃくきょかけってい-
競売】で【最高価買受申出人(落札者)】が決定すると【売却決定期日】が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否か裁判所が決定します。最高価買受申出人に欠格事由や売却手続きに間違いがなく、【執行抗告】の申し立てがなければ1週間後には売却許可が確定します。
売却決定期日
ばいきゃくけっていきじつ-
競売】の際、裁判所が【最高価買受申出人(落札者)】に対して、不動産売却の許可をするか否かを審査し、その結果の決定を裁判にて判決する期日です。【執行抗告】などの申し立てがなければ、一般的に【開札期日】から1週間以内に指定されます。
媒介契約
ばいかいけいやく-
不動産の売買を個人の方が不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。
専属専任媒介契約】【専任媒介契約】【一般媒介契約】の3種類あり、【任意売却】は主に専属専任媒介契約となります。
配当
はいとう-
競売】や【任意売却】で、【債権者】に配当表に応じた金銭を支払うことです。競売の場合、裁判所が配当表を作成して競売が執行されます。【抵当権】順位により配分の優先順位も決定しており、その順位に沿って配当表が作成されます。
配当要求終期の公告
はいとうようきゅうしゅうきのこうこく-
競売】の申し立てがされると裁判所は【差押登記】を行い、【物件目録】の公示を行います。裁判所には競売の申し立てが行われた際、配当要求の終期を定めて広告を行う義務があり、広告後3~6ヶ月程度で【開札】となります。
配当終期の広告後に不動産は競売へと進んでいきますが、この時期が任意売却】により【債務者】と【債権者】が同意のもと競売が取り下げられる大きなチャンスの時期でもあります。
配分表・配分案
はいぶんひょう・はいぶんあん-
債務者】【全債権者】に【競売】や【任意売却】などの売却代金の配分を明示してあり、この書面を基にそれぞれの債権者は調整の為社内稟議にかけます。
破産管財人
はさんかんざいにん-
破産手続きの際、【債務者】に財産がある場合、その換価財産を管理・売却し、その売却代金を【債権者】に公平に分配する、裁判所によって選任された破産者の代理人(一般的に弁護士)のことです。破産者に財産がなく、破産手続きの費用にも足りないと認められた場合は【同時廃止】により、破産管財人が選任されることはありません。
ハンコ代
はんこだい-
任意売却】の際、【配分表】の後順位の【抵当権者】に対して、抵当権抹消のお願いに応じて頂けるように支払うお金です。【任意売却】を成功させる為には配当表の一番上の抵当権者だけでなく、全抵当権者の抵当権抹消手続きが必要となります。【住宅ローン】滞納の際、【オーバーローン】【債務超過】となっている場合、売却金額は抵当権者全員に行き渡ることはあり得ません。
『【債務】の回収が全くできてもいないのに【担保権】を外すのは虫が良すぎる』
そこで、いくらかお支払いして納得したうえで抵当権の抹消手続きに応じて頂くことになります。本来支払われるべきだった【債務】を全て回収できないまま、応じて頂く交渉になるわけですから一筋縄ではいきませんし、色々な事情で精神的にもストレスになるかと思います。
任意売却をご依頼頂ければ交渉も全て当社の各プロ達が行います。ぜひ一度、お問い合わせください!
引渡命令
ひきわたしめいれい-
競売】にて落札した【買受人】が代金納付を終えて裁判所に【引渡命令の申立】を行うと、裁判所から該当物件の入居者に対し物件から退去するように命令が下されます。この後、【引渡命令の執行】と進んでいきます。落札後の引渡命令は、可能な場合は比較的簡単な手続きで申し立てることができます。
引渡命令の執行
ひきわたしめいれいのしっこう-
引渡命令】の送達後に【執行抗告】がない場合は1週間で確定され、【強制執行】が可能となります。【執行官】は目的の不動産に立ち入り、閉鎖されている戸を開ける為に必要な処分を行うことができ、なんらかの抵抗を受ける時は警察の援助を求めることができます。
引渡命令の申立
ひきわたしめいれいのもうしたて-
競落後】に【買受人】が代金納付を済ませた日から6ヶ月以内に行う、迅速に不動産から占有者を退去させる命令である【引渡命令】を執行させるための申し立てのことです。
引越代
ひっこしだい-
競売】は裁判所による強制処分となる為お引っ越しの際の費用は自費となりますが、【任意売却で自宅を処分した際は新生活に進む為の引越代を貰えることがあります。必ず貰えるものではなく、『あくまで債権者側の好意によるもの』とお考えください。【任意売却】ではお引っ越しの他に条件が合えば【リースバック】により住み続けるという選択肢もあります。
評価書
ひょうかしょ-
3点セット】の一つです。【競売】の際に裁判所から選任された不動産鑑定士が行った競売物件の評価を記載した書類です。物件の概要、状態の他、最低売却額の算出過程について記載されており、他にも公図、間取り、物件の写真なども添付され、物件の価値を把握する為の判断材料と成りえます。競売物件の評価額は一般市場価格の約60%ほどで、そこに物件の諸条件(賃借権の有無等)を算定して計算されます。
物件明細書
ぶっけんめいさいしょ-
3点セット】の一つです。【競売】で購入した不動産の土地や建物の権利関係、【法定地上権の有無】、建物売却の際の敷地利用権、占有者の有無など、裁判所の意見が記載されています。
物件目録
ぶっけんもくろく-
3点セット】にそれぞれ添付されている書面で、物件の【競売】対象が土地か建物か、全ての所有権か持分なのかなどの情報が記載されています。マンションの際はマンションの全体の規模、専有部分・面積、敷地の持分などが記載されています。
物上保証
ぶつじょうほしょう-
自分以外の他人の為、自分の財産に【抵当権】や【質権】を設定することです。【連帯保証】ではなく、保証する範囲は設定した自分の財産に限りますので、その財産で【弁済後】【債務者】に【債務】が残っていても、設定した者に弁済の義務はありません。
ブラックリスト
ぶらっくりすと-
住宅ローン】やキャッシングなど、3か月以上の【延滞】が続くと【個人信用情報機関】に延滞情報が登録されます。それらの情報をブラックリストと呼びます。情報が登録されると5年間は消去されず、登録後5~7年間の間新規キャッシングやクレジットなどの作成や、ローンを組むこともできなくなります。
任意売却】では、銀行の支払いを【滞納】している為個人信用情報機関に登録されることになります。
任意売却のデメリットではなく、住宅ローンの滞納の過程で事故情報として登録されてしまうわけです。
弁済
べんさい-
借金の返済や売買目的物の引き渡しなど、【債務者】が自己の負担する【債務】を実現することで、【債権】を消滅させる行為のことです。
返済条件
へんさいじょうけん-
借金を返済する際に設けられる、返済期間、金利、返済方法(【元金均等】あるいは【元利均等】)、ボーナス払いの有無などの条件を指します。
偏頗弁済
へんぱべんさい-
借金の【弁済】を特定の【債権者】にのみ行うことです。支払不能や破産手続き申し立ての際に一定条件を満たすと、【破産管財人】により否認対象となります。
法定地上権
ほうていちじょうけん-
民法による土地利用に関する権利の一つです。地上権が契約の際に設定されることに対し、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されることとなります。
抵当権】が設定される際に土地上にすでに建物が存在し、土地の所有者と同じ所有者が持っていた土地、あるいは建物一方もしくは双方に抵当権が設定され、後に抵当権が実行され【競売】となった結果、土地と建物の所有者が異なるに至った際に建物の所有者を保護する為に設定される権利です。競売の際に土地と建物の所有者が異なる所有者となった際に、建物が土地を利用する権利が一時消滅することとなり、建物を撤去しなければならないという不都合が生じる為、その不都合を解消する目的で建物に地上権を付与するということです。
保証会社
ほしょうがいしゃ-
保証金
ほしょうきん-
→【入札保証金
保証人
ほしょうにん-
主たる【債務者】が返済できない場合に、代わって返済をする義務を負う者を指します。主たる債務者に『返済可能な資産があるにも関わらず』、【債権者】により保証人に【債務】の返済請求が来た場合、保証人は主たる債務者に返済能力があることを証明し、『まずは債務者から返済を受けるように』言い返すことができます。この権利を『催告の抗弁権』と呼びます。
保証料
ほしょうりょう-
住宅ローン】の借り入れを行う際、【保証会社】の保証を得る為に支払う料金のことです。借入金額と返済額により料金は異なります。
ま行
みなし弁済
みなしべんさい-
利息制限法による上限(10~20%)を超える金利を超える金利の設定を、『【債務者】の自由意思により支払ったと認められる』などの条件を満たした場合における、出資法による上限金利(29.2%)までは合法とする例外規定のことです。みなし弁済に対し最高裁は厳しく判断しており、裁判では認められていないことが多くなっております。
民事再生法
みんじさいせいほう-
経営が悪化し倒産を目前にした企業を、倒産させることなく再生させることを目的とした法律で、会社更生法に比べて手続きが迅速、簡単で経営破綻する前でも申請が可能です。個人向けの手続きとして【個人民事再生】、『小規模個人再生』 、『給与所得者等再生』があります。
民事執行手続
みんじしっこうてつづき-
金銭を貸した者【債権者】が裁判所への申し立てることにより、借金をした者【債務者】が返済を怠った場合に財産を差し押さえて換価し、債権者に分配するなどして債権者に【債権】を回収させる手続きです。【強制執行手続き】や『【担保権】の実行手続』などがあります。
民事訴訟
みんじそしょう-
私人間の生活関係(民事)に関する争いや利害の衝突を、司法の適用により解決する為の手続きです。
競売】や【自己破産】など、【債権】や【債務】に関する訴訟も民事訴訟に入ります。
無剰余
むじょうよ-
既に不動産価値以上の【抵当権】が設定されていて、それ以上抵当権を設定しても意味がない状態で、物件を処分しても後順位債権者には処分代金による弁済が回ってこない状態を指します。この状態では抵当権者以外の【債権者】は【競売】の申し立てを行うことはできません。
当社は任意売却のプロにより、いくつもの事例を解決して参りました。ぜひお気軽にご相談ください!
無担保債権
むたんぽさいけん-
競売後】や【任意売却後】などにより不動産を処分した後に残った【債務】は、不動産という【担保】が無くなった状態により無担保債権と呼ばれます。『財産が無くなったから』と放置していると、【給与差押】の申し立てにより、勤務先の給料を差し押さえられることになります。
無担保ローン
むたんぽろーん-
借入】条件として【担保】を差し入れる必要がないローンを指し、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどがあります。担保がない為担保を差し入れる有担保ローンと比較して金利は高くなり、限度額や融資期間も厳しく設定されている傾向にあります。
滅失登記
めっしつとうき-
建物の取り壊しなどで登記上の建物が存在しなくなった際の、法務局にその旨を届け出ることにより、登記記録を現実に合わせて閉鎖する手続きを指します。
や行
融資条件
ゆうしじょうけん-
金融機関が金銭を貸す(融資する)際の条件で、返済期間、金利、返済方法(【元金均等】あるいは【元利均等】)、ボーナス払いの有無などの条件を指します。
有担保債権
ゆうたんぽさいけん-
無担保ローン】と違い、【担保】の差し入れがある【債権】のことです。【債務者】が【債務】の返済を怠った場合の備えとして【債権者】に提供するものです。金融機関に差し出す担保には、不動産担保、有価証券担保、預金担保などがあります。
ゆとりローン
ゆとりろーん-
ゆとり返済とも呼ばれる、既に廃止となっている【住宅金融支援機構】の【住宅ローン】商品の一つです。年齢と共に給与が上昇していくことを想定して作られた商品で、融資後5年は金利が低く、それ以降は徐々に金利が高くなっていくのが特徴です。どんどん増加していく金利の影響で返済の負担が重くなっていき、住宅ローンの【滞納】、【任意売却】の大きな原因の一つになっています。
予告登記
よこくとうき-
既に廃止されている制度で、【仮登記】などと同じ予備登記と呼ばれる特殊な登記の一つです。登記された不動産の所有権をめぐり裁判による係争中であると一般に知らせる為になされる登記のことです。
ら行
リースバック
りーすばっく-
任意売却】において【債務者】が所有していた不動産を売却後、買主に賃料を払って住み続けることです。自宅を親、または子が購入し、その自宅を借りる【親子間売買】が一般的です。『【住宅ローン】を支払い続けることが難しい』『子供の為にも引越ししたくない』『家を手放したくない』思いは様々かと思われます。
まずはお気軽にご相談ください。あなたの悩み、不安の解決案をご提案します!
リスケジュール・リスケ
りすけじゅーる・りすけ-
債務者】が【住宅ローン】の返済が難しくなった時、金融機関に要請をして、既存の返済計画を見直し、月々の返済額の減額、据え置き期間の導入などにより、債務返済の繰り延べを行うことです。住宅ローンを【延滞】してしまうと、金融機関はリスケジュールに応じてくれませんので、延滞する前に金融機関に相談しましょう。返済期間が長くなり、返済総額も増えることになってしまいますが、月々の返済額を減額することができる可能性があります。
利息制限法
りそくせいげんほう-
貸金業者の金利を制限する法律で、貸付金利の上限を下記のとおり定めています。
・元本10万円未満は年20%
・元本10万円以上100万円未満は年18%
・元本100万円以上は年15%
レインズ
れいんず-
国土交通大臣の指定を受けた公益財団法人【指定流通機構】が運営するコンピュータネットワークシステムです。正式名称は『Real Estate Information Network Systems』で、頭文字を取って『REINS-レインズ-』と呼ばれます。【媒介契約】の際、宅建業者は定められた期間内に指定流通機構に物件を登録する義務があり、登録された情報は業者間での物件検索に利用されます。
連帯債務
れんたいさいむ-
住宅ローン】などの借り入れの際に本人(主たる債務者)と共に、数人の【債務者】が、同一の内容の【債務】について、独立して全責任を負う債務です。【債権者】は全ての【弁済】を受けるまで【債務者】、【連帯債務者】どちらに対しても自由に弁済の請求ができます。各【債務】、【債権】が独立のもので主従の差がなく、債権者は一人に対する債権を分離して他者に【譲渡】することができます。その点で保証債務と異なり、強力な【担保】(人的担保の一種)となります。
連帯債務者
れんたいさいむしゃ-
住宅ローン】を借り入れる場合において、本人(主たる債務者)と共に一つの債務を連帯して負担する者のことを指します。本人、連帯債務者共に【債務】の全額に対し返済する責任を持ちますが、誰か一人が全て弁済すれば他の【債務者】の債務も消滅します。その際は他の連帯債務者に対し、あるいは主たる債務者に対し【返還を請求する権利】を持ちます。
連帯保証
れんたいほしょう-
住宅ローン】や事業ローンの借り入れの際に、【債務者】の借り入れを返済する義務を、債務者本人同様に負うという保証です。
連帯保証人
れんたいほしょうにん-
保証人】とは違い催告の抗弁権を持たず、主たる【債務者】が返済できない場合に限らず、【債権者】の請求があった時は返済の義務を負います。主たる債務者に返済能力があるにも関わらず期日までに支払わなかった場合、債権者は連帯保証人に対して請求することができます。連帯保証人が支払いに応じず、不動産などの資産を所有している場合【差押】対象となります。連帯保証人がいるうえで主たる債務者が【自己破産】や【債務整理】をした場合、自己破産者(主たる債務者)の負債は消滅しますが、連帯保証人に返済の請求がされることとなり、場合によっては【給与差押】されることもあります。その際は他の連帯債務者に対し、あるいは主たる債務者に対し【返還を請求する権利】を持ちます。
路線価
ろせんか-
土地の時価を計算する時に使用される地域によって異なる道路の値段です。路線価に土地の面積をかけることで土地相続の際の評価とします。毎年8月に発表され、全国の国税局、法務局にて公表されます。
わ行
和解調書
わかいちょうしょ-
裁判にて紛争を解決する為に当事者同士が話し合い、譲歩し合い、合意するに至った(裁判上の和解)際にその内容を記載した調書を指します。和解調書は確定判決と同一の効力を有し、和解内容を履行しない場合【強制執行】の対象となります。
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